明年6月是一个值得关注的月份，包括购房者有一个买房的时间点，包括美国经济明年的复苏，全球经济的复苏。
水皮：如果房价出现50%的调整，会有怎样的情形？我记得跟牛刀曾经讨论过，明年6月份是节点，不知道是最糟糕的开始、还是糟糕的结束？为什么定在明年6月份？
牛刀：资产的价格有涨有落，但中国人不相信房价会下降。实际上中国已经历了三次房地产泡沫。
水皮：跟大家说清楚，是哪三次？
牛刀：第一次包括海南、汕头、厦门、其他沿海地区。
第二轮是在内陆，90年代中后期产生了大量的烂尾楼。现在这次比前两次严重得多，主要原因是货币超发。泡沫是有货币泡沫引起的，还不不仅仅是市场的供求关系，用这个关系无法解释清楚。2009年M2涨幅导致2011年很多房价较之上涨一倍，五环内房价跌回到2009年、2008年的水平，这是有可能的。
水皮：差不多有一倍。
牛刀：有可能跌下去。为什么会有这样大的落差？因为流动性龙头突然抓紧，整个货币停滞、紧缩。关注今年的M2，全年不会部分超过13%。
第二个是汇率问题。中国汇率涨了10年，从最初的8.63，到现在人民币停止升值，我把这个叫做人民币升值的末梢。从其他国家泡沫破灭的节点看，日本出现汇率末的时候是8个月的时间，阿根廷是7个月，越南是5个月。人民币出现升值末梢是什么概念？是所有的外资出逃。一个月1800亿美元，表示有一千多亿热钱流入欧洲。
为什么流向欧洲？因为欧洲债务危机。意大利的国债税率从5.4%上升到7%，现在已经突破了8%，这样的国债收益率导致热钱流向欧洲。我们的资金随时面临做空。
水皮：中国有可能面临当年日本的困境。
牛刀：一模一样。还有中国人口结构问题。几年前小学学历最高入学率是2500万人，去年1160万人，现在整个新生儿减少了。买房子的人真正是谁？是指25岁到34岁的婚龄人。因为计划生育原因，婚龄人口在11年下降了10%，12年将下降40%，结婚需要房子的人大量减少，但是供给呢？全国批出去的土地可以建两亿套房子。
马光远：我想不能简单地找一些数据跟日本做对比。我们跟日本最大的不同，一个完成了城镇化，一个没有完成城镇化。房价走势具体怎样，并不绝对。
我们研究很多问题，不能一味说看空看多，50%是简单地回到09年吗？这个概念可以继续往前推，跌90%就是回到了12年，这种看法缺乏推敲。我今年去了很多次鄂尔多斯，鄂尔多斯跌80%都没问题，真正体现住房需求的，跌50%就会出现问题。
谈房价我们需要看到两方面问题，一方面是推动房价上涨的力量，另一面是促使房价下降的力量。
我们将迎来房价歇一歇的节点，还是从此掉头向下的节点，这不取决于市场，而取决于政府政策与决定。明年可能有两个结论，一个是到明年上半年的时候，我们会见到4到5年内唯一一次下跌；或者只是一次平稳过渡。
水皮：如果出现这个下跌，政府会进行市场反操作。
马光远：所以我们谈房价第一靠市场逻辑，第二靠政府逻辑，但这两个逻辑总是打架。不过唯一不会出现的是像09年、10年的暴涨。但是房价向下跌的话，明年6月以前，如果房价的下跌趋势形成，会跌多少？统计局会说1.5。可能会有这样的统计。我想，如果以市场逻辑判断的话，如果不跌30%，不算跌。但到50%会出现问题，至少政府会出手救市，是政府的底线决定的。也许这次会是真正的调整，房地产从此健康发展。
水皮：明年6月是一个值得关注的月份，包括购房者有一个买房的预期时间点。
牛刀：也是全球资产价值的谷底。
水皮：可能在明年6月份会出现这样一个节点。包括美国明年的复苏，全球经济的复苏。
侯宁：我认为明年股市入手的时机出现在6月份。楼市泡沫破灭的时间点还会更提前，就是一季度的事情。
水皮：救市的话会是地方政府呼喊。但是这个作用有限。
侯宁：关键一点就是，老马说的楼市预期现在已经改变了。预期变了，楼市泡沫必须破。今年的预期没有08年的预期那么强烈。
水皮：我来印证一下。上一轮从市场周期做判断，呈现短期的供过于求。我们当时有基本判断，08年回落没有问题。这个回落到09年一季度以后，供求关系发生了微妙变化，从市场角度看，直接回落。但今年不一样，因为政府干预力度非常大，市场本身的作用力消失了。
如果明年6月份出现50%的跌幅，那市场就会变回来。
马光远：如果跌幅不到20%，市场不认可；50%的话，政府受不了。所以从这点可以判断，现在政府底线在什么地方；第二点，市场的认可在什么地方？最终会有一个什么结果？我估计应该是降幅30%左右，这是大家对房地产的最终认识。但到50%，我认为是好事还是坏事，还不能明确。
水皮：陈宝存判断一下。
陈宝存：50%对银行形成负资产不会出现大问题。我认为房地产是从03年开始调控，这个具体原因，我们不在这里细聊。现在的局面，08年没有出现过。经过08年折腾，实际上刚才侯宁说的下降预期，这个很难做到。马光远、牛刀联合对抗也是做不来。调整的心理预期占据着主导地位。
政府调控是从头到尾没有体现政策的作用。07年出了放贷政策；07、08年的存款准备金率的利息增长太快了。这种预期今年好像无法出现。中央跟地方是不一样的政策，不一样的想法。地方政府在完全承受不了的情况下，中央会有微调政策的松动。这些政策现在已经显示出来了。地方政府比开发商还急。万科说2012年全年过冬。整个土地的供应、上市量，没有一个好的、没有一个乐观的。2012年如果市场恢复，就应该从第一季度恢复。
水皮：这么乐观？
陈宝存：经过一年调整，市场应该已经有对策了，就怕有万科“全年过冬”的想法。
水皮：不怕有万科的想法吗？
陈宝存：潘石屹、王石，我一直批他们两个。
水皮：如果我是万科，我手中土地的储备，很多批次不一样，这一次可以选择性先降价。
万科很可能不是一个典型，上次万科的做法被政府拍死了。市场调控在房地产方面体现多大的作用？现在政策没有任何变化。有没有这种可能，政策靠边了，让房地产商做一个博弈。如果我是万科，我一定在这个基础上，明年一季度大幅度降价，只要达到成本线就可以了，甚至比成本线略低。新项目可能赔了，但是老项目一定没有。一方面达到的出货目的，另一方面，把地价拉下来，继续出手拿地、继续做房地产。在土地价格较低的时候，走在同行的前面做。
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