中国房地产彻底告别投机时代！ [复制链接]

十一届全国人大常委会第二十三次会议于10月27日召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新表示，限购令是不得已的举措，“更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是一个非常重要的意见，也是对的。但是，现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统”。

　　当个人住房信息系统建成后，限购令或许就将退出。

　　的确，限购令充满行政与计划色彩，加重了户籍体制的含金量，对于建立统一的劳动力市场十分不利，应该早日退出历史舞台。由于房地产在行政力量推动下的高速上涨，远远超过了中国税收改革的步伐，超出了中国建立统一的信息平台的速度，可以肯定，限购令在近两年内难以退出经济舞台。

　　限购令退场需要几个前提条件：房价恢复平稳，房地产泡沫处于可控的范围之内，货币泡沫被消化。房价恢复稳定需要货币紧缩与税费调整，目前对房贷利率已经实行单向提升，而整体货币泡沫用存款准备金率储存起来，并未被消化，税费政策尤其是房产税广泛推出尚需时日。

　　这些前提条件均不具备。可见，被认为是短期政策的限购令，作为急性退烧药难以停用，也说明根据目前行政主导的体制，急性退烧药的作用好于固本培元的中药。目前取消限购令，无异于自取其败，调控主导者自取其辱。等到有一天，房产税可以顺利推出了，中国的房地产市场改革也就成功了一半。

　　可以肯定的是，房产税最终会彻底取代限购令。财政部部长助理王保安10月27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。

　　根据目前已经披露的信息能推断出，房产税将在试点的基础上，在全国范围内大面积推广;不仅房产税，在建立完善的资产信息平台、取得足够的信息之后，未来的财产税等也将在这一平台上逐渐推开。

　　目前，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。有消息指出，首批联网的40个城市中，除拉萨和港澳台地区之外，包括北京在内的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市。根据计划，试点进程将先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。据披露，住建部从2009年就着手建立个人住房信息系统，个人住房信息网络化在全国连通后，将可跨区域查询个人住房交易情况，并据此对该购房者实施相关的政策约束，防止投资投机性购房。

　　一张房产税的征收网络呼之欲出。

　　先在不同区域的重点城市试点，而后通过联网将房产税覆盖到包括几乎所有省会城市在内的全国重点城市。房产税的进展，取决于试点城市的效果以及信息网络的建设进展。与市场认为住建部有意取消限购令扶持房地产市场的观点恰好相反，中国的房地产市场调控不仅将持续下去，还将通过房产税实现常规调控。加拿大、德国等国房地产市场的今天，就是中国房地产市场的明天。只有土地性质不同，其他全部相同。

　　针对房产税的争执将继续，但无论如何争执已经改变不了大方向。中国房地产市场已经走了太多的弯路，现在所能做的只能是两害相权取其轻：在房地产泡沫与房产税之间，我们无从选择。

　　理想主义者希望政府通过挤压货币泡沫的方法对冲房地产泡沫，这当然是最好的办法，甚至应该在房产税之前实行。无论是加拿大还是德国，房产税之外最重要的是常年执行严格的货币纪律。但是，很可惜，这样的政策不可能得到实现，无论是中国的城市化进程，还是中国的基建项目，甚至在项目过程中的渎职与腐败，都需要足够的货币之水冲刷坏账。目前央行只是上调存款准备金率而不是加息，就说明了一切。

　　包括房产税在内的财产税是实现社会公义的手段之一，但严格的货币纪律是经济健康与财富公平的根基，有技术手段而不顾货币正义，房产税改革将跛足而行。

        新华社《国际先驱导报》记者金微发自北京 正如北京的天气，中国楼市的冬天也到了。眼下，楼市的降价狂潮正在全国汹涌，上海、深圳、北京的等地部分楼盘的降价幅度部分达到30％。因为商品房降价，上海已经发生了多起业主维权事件。

　　或许是“春江水暖鸭先知”，在这股降价潮还未来临时，有关外资抛楼套现的消息屡屡传来。继全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，最近，上海又曝出一批美国个人投资客集体抛售其上海物业，10多位美国投资客集体抛售了上海某酒店的70多套房源，市场总价约在1.26亿元左右。

　　美国个人投资客集体抛售上海物业以及黑石集团撤资中国房地产，印证了外资加速撤离中国楼市的传言。

　　事实上，从去年开始，就陆续有外资“甩货”，去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。

　　无论是大摩还是高盛，其获利巨大。以高盛在上海花园广场的项目为例，这个项目是高盛在2007年4月以1.9亿美元（当时合约16亿人民币）收购的，总建筑面积为9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。在收购这栋物业不到三年，即使将高盛在3年的租金忽略不计，它的账面收益也达到100％（将人民币升值因素考虑在内）。

　　在财经作家叶楚华看来，中国楼市泡沫即将破裂，而现在撤离的外资是搭楼市泡沫的末班车。他在接受《国际先驱导报》采访时说：“海外专业投机者的职业水准参差不齐，水准较高的投机者应早已撤离楼市，迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲已被套牢，只能割肉出售。”

　　黑石一向是全球投资的风向标，9月底，黑石以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95％的股权出售。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90％。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，似乎也进一步印证了房地产的走势。

　　财经评论员余丰慧认为，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国的消息源，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。

　　事实也如此，国务院总理温家宝最近在广西南宁考察“要求巩固楼市调控成果”。中国银监会主席刘明康向外表态称即使房地产抵押品重度压力测试下跌40％，中国房地产贷款风险仍可控，这些都表明中国决策层调控楼市的决心不会放松。

　　叶楚华认为，终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成，而美联储加息的最终落实，将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。“甚至不用等到美联储真的加息，仅仅是市场对于美联储加息的预期，就足以让美元提前大规模回流美国，让中国楼市轰然倒塌”。

　　10月19日，美联储主席本-伯南克称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。有分析认为，伯南克所说的资产泡沫主要指的是黄金泡沫和中国房价泡沫。

　　由于外资行事向来低调和隐蔽，目前究竟有多少外资撤离楼市尚不得而知。国家发改委特聘研究员国世平此前透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。

房地产市场又在一场秋雨一场凉的季节里，上演人心惶惶的一幕舞台剧。媒体不断报道的降价楼盘的售楼部，遭到前期高位接盘的业主的袭击，更让人感到这个曾经买到手就赚钱的好营生，如今正在树倒众人推。



一线城市遭到寒流的袭击，成交量大幅度萎缩，价格打折的行为愈演愈烈，正有2008年年末那种寒气逼人翻版重演的情势。连潘石屹也称，没有想到上海率先降价。



中国指数研究院的最近报告显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%。遥想当年，深圳曾经是2008年领跌全国的风标，如今一线城市全线松动，中国楼市的近景的确难熬。


这次楼市萧条的一个重要原因在于，管理层已经意识到货币超发对整个经济破坏非常巨大，欧债危机和美债信用危机已是前车之鉴。因此，管理层在一定层面上遏制了大量投机性货币进入持续进入楼市的“钱塘潮”。一些房地产企业的资金链撑不住，大幅度降价促销也在情理之中。



降价潮蔓延，令记者们感到惊讶：知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。第一财经的记者调查显示，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。



或许前期业主们也没有想到，市场变化如此之快，所以，当他们的价值缩水之后，第一个反应就是自觉不公，围攻售楼部。一个楼盘的业主，一个月前买房和现在买房，三十八万蒸发了，他觉得很不公正。



但问题是，楼市一直涨，前期业主就觉得可以公平了吗？对于无房要买房者来说，一直涨对他们也是不公平的。

其实，经过2009——2010两年暴涨之后，中国楼市确实已经有非常危险的征兆了，即如果再不调整，整个市场就会崩溃。

试问，有谁见过“只涨不跌”的价格呢？

分析得好，不过我还是没有钱买房。如果能像种菜一样就好了