房地产已经步入拐点 [复制链接]

北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。北京中原市场研究部方面表示，8月成交量创了2009年以来的新低。

　　业内人士分析认为，楼市成交量在“金九银十”之前出现明显萎缩，很可能影响即将上市的纯新盘定价。“以价换量”的趋势在蔓延，楼市拐点有望更早来临。

　　观望情绪料升温

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，预计调控政策将持续且不会放松。限购令向二三线城市蔓延的预期，虽然不会直接影响北京市场，但对北京购房者的心理影响非常大，观望情绪料再次升温。“主要还是心态上的影响，尤其是目前购买力以刚性需求和改善性需求为主。”郭毅说。

　　中原地产研究总监张大伟认为，在“金九银十”来临之前，成交量明显萎缩，这很可能会影响即将上市的纯新盘定价。“开发商能够利用的融资渠道，目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。”而一手房价格下挫或引发“多米诺骨牌”效应，市内二手房市场也将出现明显的价格下调。

　　专家认为，去年延续至今的房地产调控政策，尤其是限购政策，使得限购城市的外地需求及投资需求已经明显萎缩。根据北京房地产协会的数据，在限购之后的购房交易中，北京89.6%的首次置业者为自住，本地户籍购房者占到91%，二者相比之前都超过40个百分点以上，投机、投资需求明显被挤压出市场。

　　非住宅类房产“火热”

　　北京中原统计数据显示，在所有物业类型中，除住宅类物业在8月份有明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类上涨幅度更是达到63.5%，商业单位则上涨37.4%，车位上涨32.5%。此外，8月北京写字楼价格出现大涨，均价达26866元/平米，环比涨幅达到25%，创历年来新高。

　　业内人士认为，原因有二：其一，商业地产的回报率较高。根据中原统计数据，目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，而商业地产的出租回报率则在1：300左右；其二，当前我国的商业地产价格相对被低估。

在持续的调控政策之下，北京楼市可能从量变步入“质变”。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，8月北京共成交商品住宅13664套，环比下降22.9%，这一成交量也是2009年来的最低值，甚至远远低于2008年大部分月份，其中新房成交量大降四成。

　　自今年2月北京出台调控楼市的“京十五条”以来，房地产市场成交持续下滑，近几个月一直维持在相对低位。值得注意的是，对市场较为敏感的二手房价格，在8月出现下降，这被认为是市场调整的重要信号。

　　新房成交量环比降四成

　　据官方数据，在8月北京的住宅成交量构成中，二手房 “贡献”8158套，新房则只有5506套，均比7月有所下调。在经历了数月的“倒挂”之后，二手房重新成为市场成交的主力。

　　综合来看，上月北京楼市整体签约只有13664套，环比降幅达22.9%，同比下调幅度达到29.6%。而与2009年8月相比，降幅甚至达到64%之多。

　　自今年5月以来，随着部分低价项目的集中开盘，北京新房成交量大幅回暖，并一改以往二手房成交火爆的态势，成为市场成交的主力。但进入8月，新房成交大幅下跌，二手房却保持稳定。

　　数据显示，与二手房成交量4.9%的跌幅相比，新房成交量的降幅接近四成。有分析认为，北京市场的新盘供应较少，一旦开盘节奏放缓，将极大地影响成交量。同时，老项目坚持不降价也是导致成交停滞的重要因素。

　　据亚豪机构的统计，在8月份北京的30个新开盘项目中，橡树湾、首开常青藤、首开国风美唐、观唐云鼎、万科幸福汇、中信新城等6个项目出现实质性涨价。其中，万科幸福汇10500元/平方米的本期开盘均价比上期上涨500元/平方米。

　　与此同时，不少项目选择降价销售，但成交量也十分有限。曾因“地王”身份而备受瞩目的润枫领尚项目，降价50%出售，但截至8月31日，该项目降价后尚未售出一套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫向 《每日经济新闻》记者表示，在“限购令”执行6个月之后，楼市深度调控期即将来临，更多的购房者将选择继续观望。

　　从量变步入“质变”？

　　历史经验显示，在房地产市场下调的过程中，往往是量跌带动价跌。针对此轮房价下跌的时间，业界有不同的判断，但有一个共识——如果二手房价格持续下降，房价调整的拐点就将来临。

　　根据伟业我爱我家的数据，8月份北京全市二手住宅成交均价为23506元/平方米，与7月份相比下跌了6.3%。此前的几个月，北京二手房成交价一直在震荡运行。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价的回落以及房价进一步下跌预期增强，使得购房者持币待购意愿更加强烈，“金九银十”期间，北京房价可能有明显回落。

　　事实上，新房价格下降的趋势也已初步显现。亚豪机构的数据显示，8月北京商品住宅成交均价为22043元/平方米，在7月份震荡回升之后又有小幅回落。

　　一个代表性的事件是，继远洋一方之后，同样位于通州区的华业东方玫瑰项目因降价而引发前期业主“维权”。在开发企业资金的压力下，此举被认为是新房价格下调的重要信号。

　　亚豪机构的分析认为，“限购令”的扩容将在很大程度上决定一线城市房价。“随着今年一线城市的限购，房价并没有随之下调，一个重要的原因就是开发企业转向二三线城市，用其他城市的销售来支撑一线城市价格。如果其在二三线城市收益减少，一线城市的价格坚守势必然会被打破。”

疯狂利率的借贷加上购房者的持币观望足以毁灭小地产商的资金链，拭目以待吧！

等着降价！

目前房价的冲次也不知道什么时候是个头

在国内最严限购令的压力下，北京楼市迅速遇冷，北京通州区域，这一板块由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。随后，房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，如今这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。

　　在多位业内人士看来，随着北京最严限购等政策的持续发力，降价求量将成为更多开发商的出路，价格下行趋势有望在整个北京楼市行情中持续深入。

　　据北京市房地产交易管理网数据统计显示，8月二手住宅签约套数为8158套，一手住宅签约套数为5506套，商品住宅合计签约只有13664套，环比上月下调幅度达到22.9%，而同比去年下调幅度更是达到29.6%，这一成交量也创造了近两年来的最低值。

　　在北京楼市成交大势下行的格局下，去年以来投资性资金介入最迅速的北京通州楼市迎来巨变。在北京通州市场，最初是珠江拉维小镇、华业东方玫瑰(微博)由2万多元／平方米下降到1.6万元／平方米，随后另一些项目陆陆续续地明降暗降。

　　如今，通州楼市再现一标志性的楼价跳水动作。2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元／平方米，其最高售价甚至接近3万元／平方米，但9月7日记者致电该项目售楼处时，销售人员告诉记者，该项目预计最低定价为1.3万元／平方米。

　　前去购房的李先生告诉记者，通过其现场看房发现，1.3万元／平方米的价格有些弄噱头的成分，但其1.5万元／平方米的销售均价，与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅，对市场确实具有吸引力。这个项目降价意味着，在低迷的房地产大势下，郊区区域地王被迫随行就市。

　　不仅通州区域楼市遭遇降温，在北京房山、大兴等地，销售停滞、降价促销的现象也在逐渐增多，如北京万科率先在房山区域开启了分期首付这一绝迹多年的销售模式。

　　北京市今年的房价调控目标是新建普通住宅销售价格比去年稳中有降，从目前来看，北京市实现这一目标的可能性在增大。

　　据北京市房地产交易管理网统计显示，今年前5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比房价控制目标14847元／平方米下降4.8%，前6月为13948元／平方米，比调控目标下降6.1%，前7月为13623元／平方米，比调控目标下降8.2%，可见北京市新建普通住房成交均价呈下降走势。

　　对此，北京市房协副秘书长陈志表示，这主要是因为北京市出台了国内最严的限购等调控措施，有效地打击了投机投资，同时加大了保障房和中低端产品供应，缓解了供需矛盾。

　　有专家指出，在2008年低迷的楼市环境中，降价主要发生在北京四环区域，其时四环区域正是北京楼市的主战场，但如今随着四环区域开发殆尽，五环和六环之间已经成为京城楼市的主战场，成为调控首当其冲的地带，且地段优势不如城区，故而市场反应比较明显。楼市主战场发生了实质性的大规模降价，说明限购等已初见成效。

　　不过从记者走访来看，尽管北京郊区楼市降声阵阵，但目前四环内新盘降价的现象并不多见。在本轮调控中，房价无疑还是最受关注。采访中有市民提出了质疑：仅仅是四环外项目开始降价，能表明楼市调控见效了吗？

　　但上述专家表示，如果更加细微地观察北京楼市，则可发现一个有意思的现象——尽管大幅降价发生在郊区楼市，但通州等地的降价效应正逐渐向市区传导，降价潮在更大范围内持续发酵，如紧临通州区的朝阳管庄板块房价也有20%的降幅。(

9月3日，有着超级大盘之称的深圳“龙光城”开盘。当日一次性付款可享7.5折优惠，在当天的看盘现场，3000余名从深圳各地赶来的客户让原本宽敞的售楼处拥挤不堪，首批推出的近千套房源不到4小时便售罄。

　　本报获得的信息显示，该项目高层单位开盘均价为5200元/平方米，主力户型覆盖43平方米到130平方米的一房至三房，最低价单位总价不足20万元，以一套130平方米的高层三房为例，优惠前总价为91.8万元，一次性付款实价仅69万元，按揭总价为75万元。一位购房者对本报记者表示，选择到相对偏远的龙光城购房，看中的主要是价格，深圳关内位置稍好一点的二手房价格都在3万左右，是龙光城的6倍，而深圳近几年的楼面地价都在数千元，5200元/平方米的龙光城即使没太大升值空间也不会大跌。

　　龙光城的销售人员称，大幅度降价促销是由目前的形势决定的，从今年深圳地区的销售情况看，打折卖楼仍是最好的销售手段。

　　万科压顶

　　除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。

　　深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳新房成交套数为584套。“限购令实施后，深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位。”高海燕表示。

　　深圳一位开发企业高层对本报记者表示，深圳下半年房价堪忧，真正的威胁来自万科。万科深圳公司提供给本报的资料显示，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右。“按照目前的成交量计算，万科的万套房源，将足够下半年销售。”该高层表示。

　　在一些深圳开发商看来，万科的威胁不仅在于巨大的推货量，房价也是他们担心的一个因素。从市场表现看，8月底开售的新盘中，万科金色领域二期均价1.65万元/平方米，双拼户型1.4万元/平方米起，较一期1.6万元-1.7万元/平方米的售价有较明显下降。

　　而万科9月5日发布的公告则加剧了一些人对万科带头降价的担忧。数据显示，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和下降12.6%。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的11609元的均价下跌6%。数据显示，万科前8月总体销售均价为11534元，同比微跌4%。

　　万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。但中信证券的最新研究报告不认同这种说法，“我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多，我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。”中信证券认为，市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。

　　事实上，2008年拐点论后的万科一直慎言降价，或者只说不做。

　　2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。

　　“万科的动向是我们最关心的，一是我们需要在万科大量推货前提前抢跑，二是在万科降价前提前降价，不然我们会很难看。”上述高管表示。