一线城市房价下跌大幕开启 楼市调整进入下半场2011年08月27日02:38中国证券报
我要评论(20) “房价跌了吗？”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的最新走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色彩斑斓的表面逐渐显出恐惧的阴影。
从温州来京多年的宋先生一周前决定将名下6套住宅出清，单套报价低于同类房源约3%。“房价的下行趋势很明显，继续把资金压在楼市，风险大过收益。”与宋先生一样，一位国际投行中国区的高管日前也
出售了其位于上海的两套投资性住房。
业内专家指出，房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始，新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加，降价现象很可能进一步蔓延，一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场，那么，目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。
从连续跳价到无人应价 在央企工作的肖女士近两周很郁闷，她打算将位于北京东二环内“上舍”小区的一套一居室出售，但经过数次下调价格，房源依然无人问津。
“今年4月，有买家愿意出价280万元，那时我犹豫了。现在价格又回到年初水平。”今年春节前，拥有3套住宅的肖女士见调控逐步升级，便考虑将一套74平方米的一居室出手。当她以260万元挂牌时，看房人络绎不绝，并随即有人应价。肖女士便见势跳价，报价一路上涨，直至285万元。但2月16日北京出台“最严限购令”后，看房者顿时门可罗雀。“现在只能挂着了。”她
无奈地说。
与肖女士不同，不少急于将房源脱手的投资客更愿意选择小幅降价。日前，温州商人宋先生的6套住宅已脱手4套，均以低于挂牌价成交。“与同品质房源相比，宋先生的报价已有优惠，不过经过与买家协商，宋先生选择再次让利。”北京中原地产近日代理了宋先生在“万泉新新家园”的一套住宅，该小区地处西三环与西四环之间，均价在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交价不到每平方米43000元。
据中国证券报记者实地调研，目前北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一月间下降近每平方米3000元。
“现在购房者的议价空间比以前明显增大，一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位门店经理坦言。在上海，二手住宅最高议价幅度达15%，降价趋势正在蔓延。一家全国性房产经纪公司的最新抽样调查显示，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，上海楼盘的二手房卖家普遍可接受5%-15%的议价，不少业主
希望尽快抽身离市。
在广州、深圳投资房产的纪先生最近日子更不好过。“珠三角楼市的市场化程度比京沪更高，房价变动更敏感。调控后，手头的房子很难出掉。”2004年开始炒房的纪先生经历过当地楼市的数次起伏，“像坐过山车一样，最好的年份是2007年和2009年。”他说，那时房子买入后一两个月内就能出货，赚得也不少。但现在纪先生仍在纠结如何处理广州、深圳的多套毛坯房。
从抢购到维权 “
新房比二手房价格低，后开楼盘比先开楼盘价格低，这种价格倒挂现象让购房人无所适从。部分项目已出现退房和维权迹象。”购买北京通州华业东方玫瑰(
楼盘资料 业主论坛) 的业主马菁菁近期加入了维权队伍。
马菁菁说，他们购买的是华业东方玫瑰一期A4号楼，该楼今年4月开盘，售价为每平方米17000元至19000元。“当时开发商称，项目后期价格肯定会涨。我们还是排队认购的。”
但到了8月初，二期A9号楼推出60套特价房，均价为每平方米14500元至15500元。与4月价格相比，降幅达10%以上。“最近促销的A9楼里，户型最好的房源也以每平方米14500元出售。我买了一套同样面积的房子，多花将近50万元。”马菁菁愤愤不平。
现在该项目的开发商已拿出一套令前期业主较为满意的补偿方案。不过，业内人士指出，这种“价格倒挂”预示着房价下跌已“山雨欲来”，今后因房价下跌产生的民事纠纷或日益增多。
今年5月，首开常青藤通过折扣等优惠将价格暗降10%，曾导致数十位前期业主抱团要求开发商补偿损失。据北京房地产交易管理网公开信息，远洋一方润园从预售均价每平方米24345元降价至20500元；中海九号院从每平方米41234元降至36728元。开发商的销售策略正在明显变化，打折降价促销战愈演愈烈。
在深圳，房价倒挂现象早在今年1月就已出现，到五六月最严重时每平方米相差近万元。由于深圳从5月实施楼市限购政策，房价倒挂现象日趋明显。世联地产数据显示，5月以来，深圳新入市楼盘价格分别下调10%至15%。5月初，中海地产打出“新房八折”的销售优惠。而6月开盘的深圳招商观园开盘均价为每平方米12000元，低于周边项目均价约2000元。
一线城市中的北京、上海及广州同样出现房价倒挂现象。根据亚豪机构数据统计，8月北京楼市有近30宗项目入市，其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%至15%。
从整体均价看，今年以来，一线城市房价都有不同程度回落，其中京沪基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和广州则已回落至去年下半年水平。
从炒房到炒矿 位于太原市中心的迎泽宾馆一直是山西煤老板宴请宾朋、洽谈生意、打探信息以及拓展政府关系的重要场所，也是房地产商赴山西发展客户的重要据点。曾跟随SOHO中国的销售团队入晋推销房产的王女士坦言，现在想忽悠煤老板到北京买房已经没那么容易。
“几年前，我们跟着营销总监到太原，只要在迎泽宾馆搭个展台，再通过酒店客房部套取一些煤老板资料，打打电话，项目很快就卖光了。”王女士介绍，煤老板只问项目离天安门有多远，再估算一下每平方米大约值几吨煤，然后就下单了。
“但今年不一样了，做房地产销售成了一件很糟心的事。”一方面受限购影响，另一方面，煤老板的资金开始转向其他领域。据王女士了解，很多煤老板对投资一线城市的住宅已经兴趣不大，他们的目光开始聚焦于矿产资源。
来自晋中的白宝权从上世纪90年代起靠承包小煤窑发家，2006年至2009年在北京等地购入数十套住宅和商铺。今年，他把在京的住宅和部分商铺全部出售，所得资金又干回了老本行。今年5月，白宝权斥资上亿元在内蒙古赤峰购买了一座中型煤矿。
高和投资董事长苏鑫指出，山西、陕北、内蒙古以及温州等地的民资已不再盲目押宝住宅，资源类产业日益受到追捧。即使投资房地产，民间资本也趋向于投
商业地产。另外，民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，如参与房地产信托，或者以私募股权基金、REITs等途径参与其中。这势必弱化民间资本对住宅的需求，从而给住宅市场降温。
(中国证券报)
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