导读：每次调控，都有一群正打算购房，却相信调控能导致房价下跌的人最终失望而归，而那些迎难而上的购房者往往笑到最后。没买
房子的人一次次丧失了上车的机会，只能看别人的房子不断升值。
前几天，北京的楼市一直占据了头条，10天9政策，似乎让楼市危如累卵。但从媒体的报道来看，无论是购房者、业主、银行还是开发商，似乎都不大买账：
购房者：首付虽涨，但并无退缩之意，反而寻求各种渠道填补首付缺口。
业主：燕郊某业主3月18日将自家57平米挂牌出让，标价120万，不到一周时间，因为看房人数量太多，上调30%至156万再次挂牌销售。
银行：首付利率继续上调，申请房贷要趁早。
开发商：住宅产品更加稀缺，不着急申请预售。
各方似乎对这些政策产生了免疫，个中原因到底在哪？
每次调控，都有一群正打算购房，却相信调控能导致房价下跌的人最终失望而归，而那些迎难而上的购房者往往笑到最后。没买房子的人一次次丧失了上车的机会，只能看别人的房子不断升值。
其实就房价来说，以下几点就能解释当下楼市的深层逻辑：
1、 货币超发
M2长期维持较高的涨幅，印钞票停不下来，以前是因为美国人一直大量印钱搞量化宽松，美元是硬通货，美元印钱，我们如果不印钱，我们辛辛苦苦创造的财富都给美国人上供了。在这种情况下，货币政策宽松也是应有之举。
现在美国已经在调整货币政策，提高资金成本，而我们还得继续，原因是因为我们仍然过度依赖
投资，这些钱必然依赖于大量印钞。
2、多余的钞票会导致什么后果？
美元与人民币不同，它是全球硬通货，一贬值，全球
国家一块买单，承担通货膨胀。人民币不行，当前多印出来的钱只能淤积在国内，结果是人民币在拼命维持对外汇率稳定，却对内不断贬值，国内通货膨胀继续。
3、通货膨胀怎么办？
大家都知道，这几年基本
生活物资涨幅并不高，而房价涨得非常猛。原因就在于我们有选择地处理通货膨胀，处理这些被大量印出来的钱。简单说，我们将楼市当成了一个蓄水池，这个大池子主要负责装下源源不断汇入的货币，然后让这些钱躺在楼市里面。
限制外地人买房，提高首付、提高利率，本质上都是为了让这些钱“进的来出不去，只要房子不能大规模变现，楼市就完全可控，当然也不会对基本生活物资的价格形成冲击，老百姓只要不买房，压力也不会感觉有多大。
4、房价一直上涨可能吗？
钱全都进入楼市了，房价自然会不断上涨，总有一天会让所有人都十分难受，一旦形成大规模抛盘，楼市是无论如何也稳不住的，这个道理大家都懂。所以未来楼市不能肆无忌惮上涨。它必须是按照预期的节奏上涨。
5、房价能下跌么？
下跌可以，但崩溃不行。一旦崩溃，银行坏账大幅增加，购房者财富大幅缩水，政府收入急剧减少。即使是下跌也必须在政府可承受范围内。
6、房地产税
房地产税是持有税，我们目前收的全是流通税。在流通环节，土地出让收入又是重中之重，它完全由政府掌控，卖地虽方便，但这是不可再生的，目前70年土地续期的问题已经逐渐明朗，政府土地收入的可持续性越来越差。在这种情况下，寻到新的收入源非常重要，现在我们已经知道，那就是房地产税。
但是房地产税在目前这种情况下还难以推出，草草推出不但起不到作用，反而适得其反。当前楼市比较亢奋，贸然征收房地产税有可能造成大量抛售，踏空效应会压垮楼市。
所以现在调控仍然以短期手段为主，好处是维持大量货币在楼市中，没有交易，财富也只是纸面上的，没有兑现压力。
7、房地产未来仍然是支柱吗？
至少短期来看，答案依然是肯定的。目前我国城镇化率只有41%左右，每年增幅也不过是1%-2%之间，要追高发达国家80%以上的城镇化水平，至少还需几十年时间。数以亿计的农民进城定居，这些都需要房地产。
8、楼市火爆是稳住人民币汇率的代价
人民币汇率自春节以后有企稳的趋势，外储也重回3万亿美元以上。但是稳定汇率和外储的副作用已经在楼市显现了。
为什么2017年楼市突然提前爆发，去年930新政刚过去这么短的时间？人民币持续贬值，热钱外流动能更强，我们消耗了1万亿美元才勉强将贬值幅度控制在10%，现在难以为继，只能通过提高国内资产的收益率来转移资金外流压力。这种将政府压力转移至民间的结果就是国内资金成本上升（这一点可以从货币基金收益率持续走高可以看出）以及楼市的爆发。
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