一线楼市新政后现小阳春 去化速度难提振 [复制链接]

一线楼市新政后现小阳春 去化速度难提振


2014年11月29日 02:12  中国经营报      



　　秦玥
　　央行[微博]意外下调贷款基准利率，被市场机构视为继“9·30房贷新政”后房地产市场又一政策利好。
　　调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。
　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《中国经营报》记者，央行降息做法跑在了市场预期之前。
　　因为从楼市去库存的角度看，市场已经有了微弱复苏的态势。但很显然，尽管目前改善型购房需求因为央行9·30政策而有比较好的入市机会，但很多刚需购房者并没有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房贷利率并没有出现。对于央行而言，此前鞭策商业银行积极对房贷利率进行打折，但效果并不佳。所以此次应该理解为央行自己进行操刀，进而维护目前市场利率的真正下降。
　　然而，“这并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“楼市‘惜贷’常态化还会继续执行。”
　　加快楼市筑底
　　基准利率的调整着实让许多准置业者减轻了买房负担。
　　严跃进对此做了一个计算：如果购房者购买一套总价为100万元的商品住房，按照3成首付则需要贷款70万元。如果按照此前6.55%的利率计算，按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算，那么本金和利息需要偿还总共125.75万元，月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策，即按照6.15%的利率计算，那么同样的按揭贷款模式下，本金和利率需要偿还总共121.81万元，每月还款为5075.78元。这样计算，月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元。
　　“对于一个刚需购房者而言，买一套100万元的住房能够节约4万元的按揭贷款成本，如果加上能够获取低于基准利率的购房贷款，以及加上各类契税减免和各类补贴的话，那么至少能够节约5万元的购房成本。这对于部分工薪阶层以及首付款筹集都比较困难的群体来说，自然是减轻一笔很大的负担。”严跃进说道。
　　因此，有人士表示，随着购房成本的降低，一线城市将有率先复苏的迹象，而整个房地产市场，也将有从低迷泥潭爬出的可能性。
　　从新房和二手房市场的反应来看，降息和公积金贷款利率的下调使得一线楼市回暖迹象明显。在降息后的首个周末(11月22日~23日)，北京共有5盘入市，22日当天开盘的项目总销售额突破11亿元。据伟业我爱我家市场研究院统计，降息落地四天来，北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%。
　　此外，上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示，中原地产北京、上海客户咨询量较11月21日当周上涨80%。伟业我爱我家上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上。
　　尽管一线楼市的咨询量和成交量均有小幅增加，但是各地市场表现也不尽相同，非一线城市的项目对政策的反应并不明显。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，在多重政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程。
　　与此同时，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，此次央行的降息政策，说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。
　　开发商仍需去库存
　　根据国家统计局公布的最新数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。因此，不少业内人士表示，高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

　　对此，张宏伟认为，楼市仍然有去库存的压力，尤其是对于大多数二三四线城市来讲，因此，从银行信贷的角度来说，年初发生兴业银行(12.14, 0.96, 8.59%)停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”。
　　“从国际因素来看，由于美国QE退出及未来可能加息的动作会导致国内资本回流美国，国内市场流动性仍然会表现偏紧；从国内因素来看，银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的‘风险控制’。因此，银行‘惜贷’还会常态化进行，并不会因为降息而改变。”张宏伟表示。
　　与此同时，由于临近年末、库存高企，去库存、回笼资金仍是开发商的主要目标。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，相比去年12月的市场增加了25%。一方面库存压力尚未消除，另一方面推盘量不断上升，因此市场人士预计，年底前开发商的销售压力依然难以缓解。

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