去年年底以来，在拉动内需、鼓励消费的号召下，各地房地产市场掀起了降价促销潮，优惠措施花样迭出，你方唱罢我登场，然而从统计数据上来看，房价并未真正“低头”，声势浩大的促销也并未给楼市成交量带来多大起色。

另一方面，中央下发了严禁地方政府越权救市的禁令，北京、上海等地方党政领导更打破一直以来的沉默，纷纷发出“房价太高”、“不为开发商托市”等声音……种种现象意味着中国楼市走到了一个微妙的关头，一些实质性的变化也许就要发生。

为此，中国经济网邀请长期关注房地产问题的经济学家李开发，对当前楼市进行系列解读，提供建议和参考。

解读地方官员“不为高房价托市”

李开发指出，最近四年来房地产调控总是在谈“稳定房价”，而房价早就远超过普通百姓购买力，居高不下，给人们造成一个印象：稳定房价就是稳定高房价，现在看来，各个地方政府对调控房地产的认识有了很大转变。最近各个地方都在积极讨论和学习以人为本的科学发展观，要求联系当前经济工作的实践来深化理解。而以人为本，说到底就是以民生为本，就是要更关注广大群众的切身需求。住房、医疗、消费是老百姓最关注的三大内容，而住房的走向现在很关键，因此地方政府明确表示不支持高房价非常有积极意义。

免税、优惠、减免费用措施难救楼市

在各地全国各地轰轰烈烈“救市”的同时，据传今年楼市还将有中央级新政策出台，媒体报道称：“新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业。作为扩大内需的关键，如何激活房地产和股市已经处在决策范围之内了，在全国‘两会’前后，股市和房地产政策也将会有大动作”。

然而，李开发认为，高房价远远超出普通人的购买能力，任何优惠措施与之相比都微不足道，并不能吸引真正需要买房的人去买房，从而提振楼市。

公共资源决定房价 炒房有碍公平

李开发提出，房子的真正价值并不是由房子本身决定，而是由房屋占有的公共资源多少来决定。

“我们说一个地方有人气，那是当地老百姓经过很多年经营得来的；说一个地方设施齐全、交通便利，那是政府大力投入形成的，正因如此，如果这个地方的房子没有兼顾百姓需求，而让一个人拥有多套房产来炒房，占有资源，这是特别不公平的。”

楼市回调难免 09房价或平均下降25%

“经济规律到这个关头，已经不能不调控房地产价格，所有阻碍房价回归理性的措施都是徒劳的，不管什么力量来干预房地产都是徒劳的，除非让经济继续在低迷状态盘桓，不让它回升，那就维持房地产高价。”——在当前国际金融危机冲击、国内房市萎靡不振、各地措施频出的特殊关口，经济学家李开发如此预测 2009年房地产市场走向。他认为：2009年房价可能平均下降25%。

八点建议实现百姓“住有所居”

李开发认为，房地产市场几年来积累了一些问题，他建议“不要再提‘稳定房地产市场’、‘稳定房价’、‘反对房地产价格大起大落’等模糊概念。” 他认为，一个地方多数百姓都消费不起住房，何来房地产市场稳定？因此有效的办法就是把价格降下来，让大家都来消费，市场才能真正稳定。“健康发展的唯一渠道就是降价，降到跟老百姓需求相适应，这才叫健康。

降降降降。再降。我也去买了

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1200 肯定不贵，

在今后20年左右，房地产业仍将是支撑我国经济社会发展的支柱产业。首先，房地产具有广阔的市场。一方面，是城市化需求巨大。改革开放以来，我国城市化率虽然从1978年的不到20%上升到2008年的45%左右，然而，发达国家城市化率一般在70%以上，当我国实现现代化时也应达到这个水平。这意味着，若按平均每年城市化率提高一个百分点考虑，在未来25年左右我国城市人口将有3.5亿以上的增长，加之现有近6亿规模城市人口住房的改善性需求，我国城市化将形成人类史无前例的、庞大的城市土地和住宅需求。另一方面是经济服务化的巨大需求。首先，随着我国作为世界制造基地的崛起和人民生活水平的提高，服务业在经济中地位提高是必然规律。当前，服务业滞后已经严重影响了我国国际竞争力的提升和经济发展方式的转变，加快服务业发展已经成为我国经济发展的重要战略。服务业、特别是生产性服务，与制造业不同，他们的资本投入在很大程度上依赖于房地产。因此，随着服务业、特别是生产性服务业的发展，必然带来对房地产业的巨大需求。其次，房地产供给潜力巨大。我国虽然人均土地面积小，但国土面积位居世界前列，土地总量大，加之土地利用和住宅的技术进步，城市化土地和住宅供给在总量上潜力是巨大的。第三，房地产产业链条长、联动效果强。房地产业的相关产业涉及钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个产业，通过生产和消费联动对经济发展的贡献率可以达到20%以上。


可以说，这场百年不遇的金融危机，对很多产业都产生了很大影响，但并不是所有产业应对措施都要以振兴规划的形式来体现。在这种情况下，房地产业虽然没有入选十大产业振兴规划，并不是说房地产业不重要。房地产业产业链条长，对建筑、建材、装饰、设备制造、就业等都有着举足轻重的影响，国家对房地产业的重视程度并不低于上述十大产业

现在看看，开发商又牛了（不管真假繁荣）！