项峥：涨而不调 我国房地产黄金期或已步入尾声 [复制链接]

项峥：涨而不调 我国房地产黄金期或已步入尾声

市场动态上海证券报 [微博] 2014-02-12 08:43  

纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。

经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。特别是2009年以来的新一轮房价上涨，使得房地产市场已远远偏离了宏观经济基本面，形成了较大的房地产泡沫，存在很大风险隐患。由于社会资金加快向房地产市场聚集，实体经济“失血”较为严重，技术投入不足和设备无法及时更新改造，制造业陷入瓶颈，绝大多数经营实体的利润所得远远赶不上房产投资。由于我国经济虚拟化仍未实质缓解，而社会经济活力逐渐衰减，企业家精神也不再为社会所推崇，这势必影响未来宏观经济长期稳健增长。考虑到房价收入比和房屋租售比远远偏离均衡值，房地产非理性发展已成了阻碍宏观经济内生增长动力的形成与聚集的因素，房地产市场调整是宏观经济内在的需要。

从根本上说，房地产业是资金密集型行业，我国房地产市场这些年来的需求更多是货币牵引的结果。货币供应和信贷快速增长，是支撑房地产非理性发展的重要基础。据央行统计，2013年我国房地产贷款增速超过各项贷款增速5个百分点，近三成新增贷款投入房地产领域。房地产信托规模也快速增长，三季度新增1675亿元，创出2010年以来的历史最高水平。此外，房地产业也是影子银行的重点融资领域。鉴于制造业利润增长明显放缓，金融业也更倾向于为房地产业提供融资服务。社会资金涌入，把房价进一步推高。为了维持房价上涨，又必须用更高的价格买地，推高楼面价，从而吸引更多社会资金进入。从这一点看，当前部分房地产开发企业高价拿地，与“庞氏融资”并没有实质性差异。去年以来，温州房价持续下降，二线、三线城市住房供过于求，都在向社会传递调整的信号。虽然这些区域房地产市场调整信号能否传导到一线城市仍有待观察，但考虑到我国经济已日益一体化，一线城市很难独善其身。不管怎样，当前一线城市住房市场已成少数人“自弹自唱”的资金游戏。有传闻称香港首富持续套现内地物业，也许暗示楼市即将进入拐点。随着房地产市场投资价值趋降，宏观经济金融不确定性增加。值得关注的是，当前维系房地产市场资金链条的是金融市场的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破，风险投资被充分引入，影子银行融资被规范，房地产市场的资金链条就会断裂。尽管中诚信“诚至金开1号”信托计划最终兑付投资本金，但刚性兑付变软，将为财富管理市场敲响警钟。随着今年以来规模较大信托计划到期，资金面总体趋向紧张，有可能会真正出现打破“刚性兑付”的局面，房地产开发企业融资或将进入困难期。

过去十年我国房地产市场运行过程中唯一出现的一个调整时间窗口是2008年四季度。为应对国际金融危机出台的大规模刺激性财政金融政策，有力阻止了房地产市场的下探势头，但同时也刺激了房地产市场五年多来的非理性发展。需要注意的是，过去五年我国宏观经济增长更多是政策刺激的结果，社会经济结构和增长动力未发生显著变化，决定了国际金融危机前后我国房地产市场基本面总体没有发生较大变化。特别是经过过去一年半需求的集中释放，在普通人群购买力严重被透支的情况下，我国房地产市场需求增长动力已明显下降。考虑到当下，仍需要高度关注住房投资、投机性因素。在分析住房需求时，需要迫切澄清刚性住房需求概念。有分析认为，在严格限购、限贷下，京沪等城市房价去年仍有高达20%的涨幅，表明一线城市刚性住房需求强劲。其实一线城市房价与国际大都市比肩，绝非普通刚性住房需求人群所能承受，且限购政策效应随时间递减，中高收入人群对此并不敏感，掺杂在所谓刚性住房需求中的投资、投机性因素不容忽视。特别是城市远郊区县住房成交价格上涨，通过比价效应提高了市中心区域的楼价，实际成交量相对有限。即使需求强劲的一线城市住房成交量，也需要充分考虑其中的“置换”因素，实际上是同时计算了两套住房成交面积。