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[网友露琪娅]：4月13日召开的国务院常务会议分析了一季度经济形势，传递出房地产调控政策的强烈信号，请问各位嘉宾怎么看待中央的决心？房产市场是否真会因“公”势而下降？
【牛凤瑞】：国务院常务会议分析了一季度的经济形势，重申了房地产调控政策，所以说传递出房地产调控的强烈信号是对过去强烈信号的再重申，这就打消了一部分人，有关中央会调整或者微调现行的调控政策问题，这个期望值恐怕要落空了。如何看待中央调控的决心，本届政府从来没有动摇过，这个决心是坚定不移的。房地产市场是不是因为“公”势而下降，现在房地产市场出现的问题，量跌、价滞各地都有不同程度的反映，反映了中国房地产市场因为中央的宏观调控已经出现了非常积极的变化或者出现了令人鼓舞的或者符合政策期望的形势变化。当然说这种形势今后怎么走？那是另外一个问题。或者说目前房地产出现的这种形势，也可以说中央调控政策取得了初步成效，使一些人欢欣鼓舞，也看到了希望。
[网友藤树]：最近股市有何异动，地产股这块有何信号？
【董少鹏】：应该说股市和房地产市场都是大家非常关注的领域，就股市来讲，如果说异动的话，最近主要是围绕地方的金融改革进行概念炒作，这是一个突出的表现。另外，在经济数据出现波动的时候，股市的振荡还是比较大，从地产股来看，由于传出了政府对房地产政策放松的传言，地产股就会有好的表现。最近出现了对于放松房地产调控进行否定的言论，这里我特别想讲关于房地产，我们坚持调控不动摇，指的是对投机和过度投资的行为进行抑制，而对于普通商品房，保障普通的居民有房住，这方面还是要给予政策支持，甚至给一些必要的扶持的。
特别是对于首次置业和迫切的改善型需求。我们房地产的调控是是有保有压，有浮有控，而不能理解为一味地压。经过两年的调控，房地产市场出现了价格向合理的区域回归的迹象，全国70个主要城市上涨幅度逐步减小，而且更多城市出现下调，这是非常积极的现象。同时房地产市场还是要持续地、健康地发展下去，我们并不希望房地产调控之后出现一种崩塌性的调控结果，也不希望出现房地产市场交易非常清淡的情况。建设不同、满足不同需求，应该说更多满足普通居民需求的房地产供应，从而改善大家有屋可居、安居乐业的方向。股市显然会受到房地产调控的影响，因为房地产调控包括房价的走势，不单是住房市场这一个领域的事情，房地产牵扯到上游的水泥、钢材、玻璃等等产业链，下游有家电、汽车、纺织、家具等等产业，所以房地产牵扯的产业链条非常漫长，因此房价走势如何，直接大范围地对股市产生影响。
【董少鹏】：因此我们房地产调控本身除了考虑对整体经济的振荡之外，也应该兼顾对股市的影响。所以还是回归到房地产调控，第一是不动摇，所谓不动摇就是抑制过渡投机和过度投资。而对于普通商品住房和保障房要给予保证。第二是形成一种机制，使得房地产价格告别暴涨暴跌，实现稳健的运行。房地产市场也要告别商品房独大，实现商品房和保障房两条腿走路，房地产企业要实现暴利阶段，回归到合理利润阶段，回归到这样的方向。这方面广大网友要深入地体会房地产调控的目的是什么。
同时，房价和收入比也是要两头来考虑，一是过高的房价要调下来，同时广大城乡居民的收入也要涨上来。要两头碰，同时让房地产市场结构更加合理。结构合理之后，房价自身的规律才能真正体现出来。现在房价居高，既有投机的因素，也有合理上涨的因素，是复合来体现的，所以我们改善房地产市场的局面，实施调控，其中也包含着改革房地产价格形成机制，房地产市场结构的思路。
[网友忆清秋]：请问牛老师，房市与股市在一定程度上存在着此消彼长的关系，能否给我们具体解释下这种关系？能否结合具体的实例？
【牛凤瑞】：这位网友用了一个定义或者一个潜质词“一定程度上存在着此消彼长”的关系，现在一定程度是非常巧妙的，但是一定程度又分不同的级别，较小程度或者较大程度都可以是一定程度，究竟是多大程度，恐怕不同的学者或者不同人有不同的判定。中国的房地产市场和股市的此消彼长的关系比较小，比较符合“一定程度”。具体解释，中国的懂房地产市场和股市的人都不多，相对来说懂股市的人更少，懂房地产市长的人相对多一点。为什么这样说？中国的房地产市场，由于中国特殊的发展阶段以及特殊国情的特点，决定了我们的房地产市场更多是和老百姓生活紧密联系在一汽，房地产市场的主要产品住房已经是实物形态的产品，股市不同，完全是虚拟经济，所以有人说把房地产市场作为虚拟经济我一直是反对的，中国的房地产市场首先表现的是一种实物形态的产品，房地产市场主要表现是实体经济而不是虚拟经济，这是我跟一些人的分歧。现在我们解释这两种关系，现在作为民间资本进入房地产市场就可能影响他进入股市，反过来说也是一样的。作为老百姓来讲，聊天室哪个好他对股市的了解和对房地产的来宾，信息的掌握完全不一样。在中国股市的交易规则大家都知道怎么回事儿，相对来说比房地产市场风险高很多。所以很多老百姓宁肯进入房地产市场不愿意进入股市。普通老百姓手中有一定的资本，一方面有对股市的信息把握不准或者他的知识结构不足以支撑他进入股市。而房地产市场来讲，他摸得着看得见切切实实的房子，这样他进入的时候相对来说就自认为把握性更大一些。作为房地产市场来讲还有一个问题，购买者进入这个市场以后，如果不是投机性或者投资性购房，他会有另外一个考虑，因为房子买了以后作为一个实物产品持有，一方面可以进行实际的消费，自己居住提高生活质量，为租而买叫投资，为卖而买叫投机，另外一种可以传给下一代，留给儿子。现在我国正处于城市化加速的时间，房子的稀缺性是主要矛盾社会，所以和股市相比更多人愿意进入房地产市场，投资回报虽然比股市低，但是风险小，安全系数相对来说比较高一些。基于这样的情况，我们原来希望把房地产市场压下来，股市就能上来，其实这两种关系是不成立的，我们的股市在下降，这也是中国的特点。
在发达国家房地产市场和股市是紧密的联系在一起的，所以外国叫房地产金融，房市往往和股市交织在一起，但是中国的情况不同，我们远低于发达国家，所以用发达国家理论解释中国的房市和股市的时候要小心。
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