深圳4月房价首次下跌，五一“小长假”期间，这一最重磅的楼市新闻占据了各大媒体的头条。根据官方公布的统计数据，4月份，深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米。单从数据看仅算得上“微幅下跌”，但相比过去一年超过60%的上涨，房价日新月异、“超英赶美”等等打鸡血状态来说，些许下跌也弥足珍贵，至少让深漂无房一族备感振奋。
事实上，若深挖一下数据，下跌很难站住脚。全市6大行政区，福田、
南山、罗湖、宝安、盐田4月房价分别上涨3.2%、9.8%、9.8%、4%和14.2%，只有龙岗下跌了4.5%。一目了然，全市唯一的“刚需”盘踞地下跌了。不难理解，没有“上车”的人群，是多么
希望房价能回调一下啊！好不容易等到了政策抑制，大家都想“等等看”。
可见，目前深圳楼市出现了史无前例的“大分化”，高价区域（均价在5万-8万之间）仍旧在上涨，“刚需”盘踞地的
低价区域（均价3.7万）却在回调。看似很难理解，但“怪相”背后的道理很简单，高收入人群继续将深圳楼市作为资金“避难地”，只要资金追逐，房价就“难言顶”；中低收入人群仍旧为“上车”而苦苦挣扎，尽管处于价值的相对洼地，但多数人却承担不起。
不能说深圳房价下跌了，只能说深圳房价该缓一缓了。5月1日发布的百城房价显示，深圳房价环比仍旧上涨2.84%。但是，涨幅TOP10城市中，一线城市不见了踪影，取而代之的是一线城市“马仔”，依次为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉，而TOP5的涨幅均超过5%，是一线城市的2倍。同比看，深圳以59.88%的涨幅一览众山小，惠州、东莞、苏州紧随其后。
蹊跷的是，去年惠州还是有名的“鬼城”，位列广东省“去库存”一类城市；受出口和制造业不景气，东莞和苏州
2012年以来一直在刺激楼市。玄机就在溢出效应，一线城市收紧政策后，需求被迫向周边转移。大家或许要问了，为什么需求不转向房价更低的其他三四线城市呢？答案是，
经济长周期下行、货币高发、人民币贬值，资金必然往最
安全、最能保值的地方走。
过去一年，一线城市房价暴涨并创新高，就是这个逻辑。但目前，在很多人看来，一线城市房价有点高处不胜寒了，加上限购、限贷加码，资金就往一线城市周边跑。毕竟，不管讲人的
故事，或讲产业的故事，一线城市周边更靠谱。再说，都市圈政策不断激励，也在如火如荼地推进中，例如疏解非首都功能到河北和天津、华为总部迁往东莞、合肥承接
上海产业转移。
过去，每次经济下行，我们就想到房地产这个周期短、见效快的“救命稻草”，比如1998年、2008-2009年、2012年。过去，制造业周期复苏后，房地产就回到“挨打”的境地。但现在，
国际经济体沦落到比“谁更烂”、谁的“水”放的更没底线，出口是没希望了；国内小到一瓶矿泉水都产能过剩，而产业转型还未前进多大一步。于是，抓紧楼市“救命稻草”的双手还不能松开。
货币宽松的节奏也是让人醉了，一季度贷款投放4.6万亿、社会融资6.6万亿，双双让历史记录作古。“货币似水更如蜜”，一旦流出金融机构就不受控制，哪里赚钱涌向哪里。既然实体不赚钱，那就往虚拟经济跑，去年的股市、楼市，今年的大宗商品和期货市场，此起彼伏。事实上，“网红”被炒也是寻求不到短期供求失衡的洼地后，“smart money”畸形建仓的一个奇葩。
转型不到位，货币宽松不结束，资金“避险”不停止。一线房价不该这么高，但还会更高。“汇改”闯关碰钉子后，资本管制更严格了，关门放水开启，一线楼市资金寄居孤岛的属性无与伦比，深圳简单均价下跌应该是“假摔”。一线楼市绝无崩溃可能，不能拿西方楼市周期来比对，莫斯科或许才是可参考的对标。经济持续下滑、卢布贬值了50%多，俄罗斯富人向首都莫斯科迁徙。莫斯科房价高涨，城市太拥挤，总理梅德韦杰夫开直升机上班。
（作者系深圳房地产研究中心研究员 李宇嘉）
来自：都昌在线Android客户端
赣公网安备 36042802000101号