房地产低迷现挤出效应：跨界敛财者退场 [复制链接]

房地产低迷现挤出效应：跨界敛财者退场


2014年09月28日 04:15  时代周报      

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　　时代周报记者 赵妍 实习生 吕一 发自上海
　　房地产行业环境的日趋严峻，让不少“黄金十年”跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机，房地产业务出现亏损，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。
　　就在8月底，重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产，被曝多个项目陷入停工状态，或将转手重庆新城开发建设有限公司，全面退出地产业务。而此前的7月份，南京新百(14.76, -0.07, -0.47%)发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。
　　前7个月楼市股权交易超60宗
　　今年5月，则有南京中北(7.31, 0.02, 0.27%)(集团)股份有限公司公告称，旗下南京中北瑞业房地产开发有限公司已经以1.24亿元转让给明发集团，退出地产业务。同期，北大荒(10.65, 0.48, 4.72%)也宣布，由于市场前景不佳，将终止与呼伦贝尔天顺房地产开发有限公司联合开发海拉尔“天顺新城”房地产项目合作关系、退出“天顺新城”房地产项目的议案。
　　此前，还有金发科技(5.20, -0.01, -0.19%)、南京高科(12.90, 0.14, 1.10%)、水井坊(8.43, -0.08, -0.94%)、TCL集团(2.72, 0.03, 1.12%)等上市公司也已经纷纷表态，将专注主业，逐渐剥离房地产业务。此外，还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。根据北京产权交易所网站的信息显示，8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3，其中，超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。
　　据时代周报记者不完全统计，进入9月份以来，上海联合产权交易所挂牌的产权项目中，涉及房地产业的项目共计6项。其中包括光明食品集团旗下桐庐飘鹰置业有限公司51%股权、国家电网[微博]公司下属北京华中园房地产开发有限公司50%股权、中国电子信息产业集团有限公司下属潍坊科信房地产开发有限公司100%股权、上海中虹(集团)有限公司旗下镇江虹孚置业有限公司100%股权以及21929万元债权等等。
　　“从我们的监测来看，从今年年初至今，房地产行业的规模股权交易确实有所增加，同比去年增加了至少两成，涉及资金超过百亿元。”北京产权交易所一位负责人在接受媒体采访时明确表示。
　　另有机构统计，今年前7个月楼市股权变动频繁，规模股权交易已经超过60宗，披露的交易值也超过200亿元。
　　“这才刚刚开始，后续有可能还会增加。”中原地产市场总监张大伟向时代周报记者预测称，“之前房地产非主营业务的企业，进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了，房地产暴利结束，对企业经营的要求越来越高，那些主营业务非房地产的企业精力也有限，可能会发现这个行业越来越难做，离开房地产行业会越来越多。”
　　8年105家上市企业退场
　　在易居中国高级分析师薛建雄看来，楼市“黄金十年”后的这一波“退房潮”，大约始于2012年。
　　“2009年、2010年这两年房地产比较火爆，所以2010年、2011年这两年外行进入房地产行业的特别多。”
　　薛建雄告诉时代周报记者：“到了2012年、2013年的时候，这些外行的开发商就被套得很难受了，2013年认为能解套但是很难解得了，就算是房价上涨了，但是平摊了专业技术水平，还是赚不到钱，还是会亏钱。所以去年有一些趁市场好就解套了，还有一些没解套的现在亏得更厉害。”
　　一项公开的数据是据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。
　　这105家撤离楼市的上市公司从事的主营业务主要分布于商业贸易、公共事业、化工、农林牧渔、医药生物、纺织服装、食品饮料等行业。其中，商业贸易“涉房”企业最多时高达37家，化工行业“涉房”企业达21家，公共事业、医药生物“涉房”企业分别达18家，交通运输、纺织服装、农林渔牧、食品饮料的“涉房”企业数量，则分别为17、13、13、12。
　　以医药行业为例，Wind的数据统计发现，在申万行业183家医药生物企业中，2005-2012年主营收入明确涉及房地产业务的有18家，而在2012年年报，华润三九(21.56, -0.04, -0.19%)、华神集团(10.60, 0.04, 0.38%)、华东医药(60.95, 0.28, 0.46%)等8家企业主营收入已不“涉房”。而进入2013年后，羚锐制药(8.19, -0.01, -0.12%)、白云山(27.19, 0.00, 0.00%)A、中恒集团(13.47, -0.11, -0.81%)、西南药业(16.93, 0.21, 1.26%)、云南白药(51.11, -0.45, -0.87%)5家公司也公告表示退出房地产。食品行业“醋老大”恒顺醋业(16.58, 0.03, 0.18%)的地产之旅始于2003年，而到了2012年年报显示，其房地产业务毛利率仅为10.4%，受房地产业务所累，公司当年亏损3705.84万元。恒顺醋业最终“迷途知返”，自2012年12月宣告剥离地产业务。
　　云南白药在去年3月发布公告转让旗下房地产子公司白药置业全部股权，表示“为专注主业”退出房地产业务。根据云南白药历年年报显示，2007年，白药置业无营业收入，也无净利润。2008年白药置业仍然无营业收入，净利润亏损41万元。2009年更是亏损455万元，2010年白药置业出现563万元的盈利。但2011年度实现营业收入2.145亿元，净利润为-111万元。
　　今年7月底宣布退出房地产业务的南京新百，主营零售百货业。2009年为避免与当时实际控制人王恒旗下的金鹰商贸同业竞争，南京新百拟将主营业务百货经营变更为商业地产开发和运营。彼时媒体报道称，“南京新百所拥有的商业地产资产方面，在南京河西一块地拆迁已近尾声，拆迁完成后将尽快做好规划施工，商业地产再添一个项目。此外，2008年，南京新百在盐城购买了一块200亩土地，2009年底在芜湖建设的新百大厦五星级宾馆将基本竣工，同时对商场进行改造”。
　　不过，该公司房地产业务同样不顺利。根据南京新百2013年年报，2013年公司商业方面实现营业收入27.60亿元，房地产业实现营业收入2.06亿元。而就在7月初海通证券(10.27, -0.02, -0.19%)发布研报称：“其地产业务将在2015年步入收获期”，不久，南京新百宣布退出房地产业务。
　　“拿块地就捡钱的时代已过去”
　　中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结：“我们做过一些分析，主要原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。”
　　张大伟称，随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司，只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场，这才是一个行业正常的标准形式，不可能只要进入这个行业就赚钱，那这本身也是一个畸形的市场。”
　　薛建雄告诉时代周报记者：“这些外行本来认为房地产很容易做，结果进来发现不那么容易做。”

　　不过事到如今，非房地产主业企业尽管有心退出，却或已经陷入了无人接盘的困境。北京产权交易所一位负责人就曾公开表示，目前房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛。与2011、2012年相比，企业通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了。而中信证券(13.28, -0.03, -0.23%)房地产分析师丁勇文则评价认为，目前挂牌转让的大部分房地产资产，属于“盈利不高”的资产，无人接盘也在意料之中。
　　一个比较典型的例子是，今年2月份，中石化[微博]将其持有的河南华诚房地产开发有限公司(以下简称“河南华诚”)25.17%股权及1.63亿元债权挂牌转让，该国有产权股项目当时的挂牌价格为1.64亿元，即河南华诚25.17%股权转让底价为人民币105万元。
　　可是7个月过去后，该项目依然未能顺利转让。9月初，该国有产权股项目再次挂牌，而此时河南华诚25.17%股权对应挂牌价格仅为1元。

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