[提要] 新政刚出便对广州的二手房市场迅速产生了影响，成交量下跌接近10%，成交价格也出现了罕见下跌。随着国内众多城市相继升级楼市调控，在
年底遭遇政策“寒流”之后，未来楼市趋势将会呈现何种走向？
11月18日，紧跟北京、上海、深圳出台楼市调控新政的步伐，广州公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。
这个被称为“穗六条”的新政策广州的楼市调控新文件明确提出了五个方面的调控举措，其中二套房首付提至七成，外地人购房门槛提高至个税或社保需5年内连续3年缴纳，成为最受外界关注的动作。
来自中介机构的数据也显示，新政刚出便对广州的二手房市场迅速产生了影响，成交量下跌接近10%，成交价格也出现了罕见下跌。随着国内众多城市相继升级楼市调控，在年底遭遇政策“寒流”之后，未来楼市趋势将会呈现何种走向？
三中全会定调的宏观政策对市场又会有什么影响？本期投资周刊，南方日报记者联系多位业内人士，为投资者应对举措支招。
案例 急售业主一夜降价10万 受“穗六条”冲击，广州不少非本市户籍买家遭遇了意外“限购”，对市场需求造成了直接的影响。而入市门槛提高导致的有效需求减少，也使得市场追涨意愿下降，观望情绪开始堆积，部分急售卖家甚至出现了松口降价的情况。
刘先生就是这样一位急售业主。今年10月初，刘先生将一套位于南洲路的电梯两房以220万元放售，由于他坚持不还价，虽然也有买家看中，但直到11月初还未能成功售出。
然而，此时刘先生也终于买到某心仪已久楼盘的电梯3房。因为该3房的业主要求一次性付款，手头现金不够，刘先生不得已向朋友借了50万元应急，但需在一个月之内归还。为了在还款期限前尽快
出售旧居套现，刘先生只好将旧居的放盘价降到210万元，但要求买家需一次性付款。
不巧的是，刘先生忍痛“割肉”的决定恰好赶上了“穗六条”出台，符合新政限购门槛的买家减少，市场观望情绪也明显加重。再加上刘先生要求买家一次性付款，又进一步缩小了目标买家的范围，来看楼的人突然少了。
眼看还钱的期限日渐逼近，刘先生心里有些焦急，只得向委托的中介表示，如有符合付款条件的意向买家，还可以再协商议价。上周日，刚好有一个换房客看中刘先生的物业，也愿意以一次性付款的方式购买，但要求降价到200万元。
“10万就10万吧，政策太突然了，没办法，只能先救急。”刘先生
无奈地说道，为了在月底前套现还钱，他考虑了一晚后，只好咬咬牙接受买方报价售出了旧居，但要求买家在签约后马上办理交易手续，在递件的当天先付60万元。“落袋为安，短时间内估计很难涨了，再拖下去还不知道什么情况呢。”
市场 新政一周 二手房网签数下跌2/3 11月18日，广州市国土资源和房屋管理局公布了被称为“穗六条”的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见明确了将加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发
企业理性定价等5个方面的调控。
新政中，对限购以及房贷政策较之前“升级”尤其引人注意。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例，从原来的首付六成提高到首付七成，还进一步提高外地人购房门槛，非本市户籍居民
家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。
“穗六条”出台后，在限购限贷升级的政策影响下，广州二手住宅市场掀起一波“末班车行情”，出现了一个持续时间相对较短的交投小高峰。
据广州市国土房管局官方网站阳光家缘公布的数据统计，正值新政出台的11月18日，广州二手房网签量超过300套，创出10月以来最高二手房日网签量，与一周前的11月11日相比增幅多达127.8%。而11月18日—11月24日的一周内，广州二手房网签量也达到958套，环比前一周（11月11日-11月17日）增加31.6%。
不过，自“穗六条”出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象，到调控一周后的11月25日，广州二手房网签量回落到100套左右的水平，是此前一个月以来二手房日网签量最少的一个周一，数据反映此轮“末班车行情”已基本接近尾声。
记者走访的天河区一家中原地产门店经理表示，该门店二手房成交量在“穗六条”出台后下降了20%左右。满堂红研究部高级经理周峰则透露，“穗六条”执行后的11月19日—30日这12天里，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数比11月7日—18日的12天减少9.3%；新政后12天，二手住宅买卖成交均价大约为19671元/平方米，比“穗六条”执行前的12天轻微下跌1.2%。
合富置业市场经理梁燕明表示，近期类似刘先生这样转变态度降价的急售卖家，确实有所增加。据合富置业成交数据
分析，自11月18日开始，超过七成的二手住宅成交个案属于降价成交的情况。
“‘穗六条’后价格出现降幅的物业，普遍比维持原价或涨价出售的物业更快售出，也更容易被买家接受。”梁燕明说，其中总价200万—300万的物业降价幅度多则可达10万—20万元，降幅小的也有4万—5万元。若是买家愿意以一次性付款的方式完成交易，即使是总价只有100多万的物业，也有可能说服卖家降价3万—5万出售。
影响 部分外地客 购房计划延迟1—2年 业内人士指出，自11月起银行房贷额度不断收紧，估计12月房贷额度状况将更偏紧，本来就对楼市造成一定压力。随着调控升级，二套房贷首付比例提升至七成，尤其是外地买家的入市门槛提高，使得短期内市场上行空间进一步受到压缩。
其中，非广州户籍买家占据六成市场份额的二手房市场受到冲击格外明显。合富置业成交数据统计显示，今年9—10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。其中，在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是首次置业型刚需买房，约有27%是改善型换房。
满堂红的统计也显示，今年1—10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。
比起将物业作自用型卖家的心态变化，“穗六条”对投资型卖家的影响更为直接。梁燕明表示，近一周有一些投资型卖家高位出货套现的现象，业主
希望趁目前楼价正处于近年来高位下尽快出售物业套现，以避免日后因市场交投胶着而影响到自身资金周转速度。
“在非广州户籍买家较多的天河区，由于市场交投畅旺，市场需求量大，租赁市场也相当活跃，是投资客扎堆的热点区域。”梁燕明说，“穗六条”出台之后，天河区率先有投资型业主高位出货套现的现象出现。
如近日有一宗出现在天河公园板块的非广州户籍买家购房个案，承购的物业正是出自投资型业主之手。该业主在年初以220万元买入并将物业放租，租金回报超过3.5%。“穗六条”出台后，业主担心日后市场转淡被套牢的风险，加上近期正有动用资金作另一项投资的打算，便打算以略高于市价的250万元出售物业套现。
到最后谈判时，买家提出要求降价5万元才愿意签合同，而业主考虑到即使降价出售后自己仍有约20多万元的获利空间，因此最终以245万元成交。对比年初购入价，该投资型业主透过一买一卖，账面获利25万元，稍作退让后顺利高位套现。
梁燕明表示，虽然“穗六条”后市场有业主惜售的情况出现，但因靠近年底，市场上有个别由投资客或做生意需要周转资金的业主放售的笋盘，价格约比市场价便宜5%—10%，不过，业主往往对买家的付款方式有一定要求，而能够一次性付款的买家最能解决这些业主在资金周转的燃眉之急。因此这些放售笋盘的业主往往在面对愿意一次性付款买家的时候，在价格上亦更容易作出让步。
分析 长效机制中长期 将取代行政手段 “新政密集出台主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。”同策咨询研究部总监张宏伟分析称。
阳光家缘统计数据显示，今年前三个季度，广州楼价同比涨幅超过20%。为了调控房价，广州相继出台了两次调控政策，也让今年广州的房价如同过山车一般。
今年3月底出台“国五条”调控细则，4、5、6三个月广州全市房价出现环比下降；而到了6月份，由于全国范围内的地王频出，引发很多对楼价过快增长的预期，刚需客提前入市，直接导致7月份、8月份广州房价再次环比上涨。
随后，广州出台了更加严厉的措施，在限购限贷的前提下增加限价、限售、限签，9、10月份房价环比再次下降。截止到11月，广州全市（含十区两县市）新房网签均价为13100元/平方米，同比去年上涨8%，其中，十区的网签均价是15200元/平方米，同比增长12.8%。
“‘穗六条’出台是意料之中的，北上深一线城市调控政策都全面收紧，广州自然不会落下。”世联地产华南分析师唐慧龙说。根据11月18日国家统计局公布10月70个大中城市新建商品住宅价格指数数据显示，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，且环比涨幅有所扩大10月以来，北京、深圳、上海已经先后出台政策加码调控，此前对于广州升级调控政策已成为市场的普遍预期。
事实上，近期对楼市调控升级的城市远不止一线城市。国家统计局数据显示，除了一线城市，另有17个城市10月新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。而从相关数据也可以看出，近30个城市房价同比涨幅在10%以上，环渤海、珠三角区域多个城市涨幅突破20%
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