购房·选房什么才关键？ [复制链接]

          物业管理涉及的问题很多，适用的法律法规也较多，且有许多不明确，往往造成物业管理人员解释不能统一，很难以专业化；业主和物业使用人遇到问题时，也很难采用正确的思维，或者是不知道该找谁、该怎么办？因此造成诸多误会，介于以上原因，我通过物业管理实践中遇到的和可能遇到的问题，结合网络及部分案例，汇编成了物业管理N问
　　1、房屋的所有权人为业主。建设单位（开发商）对拥有所有权的物业而言也是业主。业主是随房屋的所有权变动而变动的。按照我国的法律规定，夫妻双方财产共有，因此作为配偶的另一方，也是共有权人，也算业主。
　   2、哪些人是物业使用人？物业使用人哪些行为需征得业主的同意？
　　除了业主以外的物业使用人称为物业使用人。物业使用人使用、转租、装修所使用物业需征得业主的同意，必须出示业主书面委托或者合同。
　　3、建设单位（开发商）为什么有权代表业主与物业管理企业签订《前期物业服务合同》？
　　4、《前期物业服务合同》可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。《业主临时公约》的有效期限至业主大会成立制定《业主公约》时止。
　　5、建设单位（开发商）对空置房为何要交纳物管费？业主接房时为何也要交纳物管费？
　　6、成为业主后，业主对哪些物业具有所有权，对哪些物业只有共有权？
　　成为业主后，你对你买受的室内物业除共有权外的部份具有所有权；对以下物业只有共有权：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿地、空场等。所以，你的所有行为应该尊重物业权属，不能理解为室内是我的，我可以随便装修，改变。
      7、楼顶屋面属于顶层业主吗？
　　因为住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等均属共有权范围。所以楼顶屋面，你即便是顶层业主，你也没有所有权，你所具有的使用权也是有限的。
　　8、哪些装修行为不能被允许？
　　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改变物业使用功能。
　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
　　以上所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
　　9、建筑企业对物业哪些部位具有保修责任?保修期多久？如何计算？
　　2000年6月30日后竣工的建筑，按照《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
　　㈤装修工程为2年。
　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期自竣工之日起计算。
　　危房鉴定由具有相应资质的鉴定部门，根据《危险房屋鉴定标准》进行鉴定，其他任何人均无权随意判定某栋房屋属于危房。不超过0.3毫米的轻微裂纹属允许范围，由业主自行处理。
　　11、保修期满以后，维修问题谁负责？
　　保修期满以后，由引起问题的业主负责维修，可以委托物业公司有偿维修。
　　12、业主大会的主要职责是什么？
      （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　  （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　  （三）选聘、解聘物业管理企业；
　  （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　  （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　  （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
    业主在首次业主大会会议上的投票权依据什么来确定？
    业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权多少以上通过。哪些事情和决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过？
　　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　怎样理解业主大会、业主委员会、居民委员会的相互关系?
　　物业服务的主要内容有哪些？
　   一）、房屋修缮及其管理、装修管理等；
      二）、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；
      三）、环境卫生管理；
      四）、绿化管理；
      五）、治安管理；
      六）、消防管理；
      七）、车辆道路管理；
       我虽然已是业主，但我还没有入住，我可以不缴物管费吗？说出理由。
　　不可以！按照《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　首先，物业公司是按《前期物业服务合同》约定收缴物管费的，《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。
　　其次，物业管理服务的直接认定对象是物业的物权，因此原由开发商交纳的物管费，当物权发生转移时，就应该同时发生物管费交费义务的转移。
　　再者，物业服务的方式是整体提供，集体消费，个人交费的模式，因此只对物权划分，并不对业主是否入住进行区分。

　　如果业主家里被盗，有权要物业公司赔偿吗？
　　按照《物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此、即便业主家被盗，也要分清物业公司是否未能履行物业服务合同的约定，如果没有，那么，她就不应当承担赔偿责任。
　　我停放小区内(非停车场内)的车辆被损伤或被盗，物业公司该赔吗？
      看和业主签订的协议。
如果小区车辆或者公共安全管理规定中有此约定，而且在物业服务合同中有此约定，小区保安人员依法行使合同权力，是能够这样做的。
　  业主可以改变属于自己的物业用途吗？
    不能！　这里分为1）、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；2）、业主与开放商签订的《商品房销售合同》中对物业的性质是有明确约定的，合同的任何一方均不能改变其使用性质。3）、按照《城市规划法》等相关法规，业主是不能改变物业用途的。
        小区内的公共卫生环境如何界定?
　 　主要分为公用区域和共用区域，通称公共区域环境卫生。
　　 公用区域主要有：道路、绿化带、会所、公用厕所、物管用房等。
　　 业主为什么不应该把对开发商的矛盾迁怒于物业公司？
        因为这是两个不同的法律主体，和业主之间的法律关系也不一样；业主与开发商之间是物业买受合同关系，和物业公司是《物业服务合同关系》。主体不同，法律关系不同，当然不能张冠李戴，找错了对象。房屋质量问题找开发商，物业公司可以协助；只有物业服务问题才该找物业公司。
       物业公司如何用法律武器维护自身的尊严和合法权益？
       根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。
　　主要适用物业管理的法律法规有那些？
　　《民法通则》，《合同法》，《建筑法》，《中华人民共和国房地产管理法》，《建设工程质量管理条例》，《物业管理条例》，《房屋建筑工程质量保修办法》，《住宅室内装饰装修管理办法》《物业服务收费管理办法》，《维修基金管理规定》，《城市房地产开发经营管理条例》等等……
       物业公司为什么不可能拥有行政执法权？
　　物业管理企业的管理活动，就是服务行业的中服务行为。虽然物业公司在物业管理实践中，代行了市政管理的部分职能，但是物业管理企业不是政府，物业管理企业不可能拥有行政执法权。

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都不知道你组建的是什么团队，做什么的。。。

xiangzengqiang:都不知道你组建的是什么团队，做什么的。。。 (2013-09-08 10:18) 

物业管理团队